- 将来も住み続けられると土地を選びたい
- 土地が多すぎでどれを選んだらいいか分からない
- 検討している土地があるけど買っても大丈夫？
こんな悩みを解決します。
家を建てる上で土地選びは住宅メーカーを決めるよりも100倍大事です。
土地選びを間違えてしまうと、次の世代に負債を残すことになりますよ。
この記事では、買ってはいけない土地と、その理由を紹介します。
土地選びは「孫の代」まで使うことを考える
まず最初に、土地選びをする際に、覚えておいてほしい大切なことがあります。
土地選びは、孫の代まで使うことを考えて検討するということ。
良い土地は資産なりますが、悪い土地は負債になります。
今後30年で、人口は200万人減少することで、家や土地が余っていく時代になります。
需要と供給のバランスが崩れていくことで、悪い土地は売りたくても売れなくなります。
これから紹介するポイントを押さえておけば、致命的に悪い土地を選択することはなくなります。
それでは、さっそく紹介します。
敷地に擁壁が必要な土地は買ってはいけい【擁壁は負債】
擁壁がある土地（擁壁が必要な土地）を買ってはいけない理由は、将来的に土地が負債になるからです。
知っておいてもらいたいこととして、擁壁にも寿命があるということ。
一つの目安として、鉄筋コンクリート造の構造物の耐用年数は60年～80年。
耐用年数とは分かりやすく言うと、安全な状態で使える期間。
擁壁は作り変えるのに数百万の費用がかかります。
擁壁がある土地を選んでしまうと、自分の子どもが将来家を建て替えるときに、家の費用とは別に数百万の費用を追加で必要にさせてしまうことは避けましょう。
ボックスカルバートがある敷地は危険
ボックスカルバートは、道路から直接出入りできる鉄筋コンクリートの四角い箱のこと。
ボックスカルバートがある敷地は高低差が大きい土地が多く、ボックスカルバートを駐車場にしないと、なりたたない敷地が多いです。
擁壁と同じで、ボックスカルバートは鉄筋コンクリート造のため、耐用年数が60年～80年。
耐用年数が来れば、作り直しが必要になります。
厄介なのが、ボックスカルバートがある敷地は、またボックスカルバートが必ず必要になります。
ボックスカルバートは駐車場を兼ねている場合がほとんどなので、車社会の今、同じもとを作り変えて、また60年～80年後に作り替えが必要。
これを繰り返さなければならないのです。
過去に水害を受けたことがある土地は買ってはいけない
過去に水害を受けたことがある土地は、また水害を受ける可能性があります。
特に、ゲリラ豪雨で被害を受けたことがある敷地は避けた方がいいです。
最近ではゲリラ豪雨や、台風の影響で敷地が水に浸かったりする事例が増えています。
ゲリラ豪雨の対処はとても難しく、行政も対応に苦労しています。
河川の氾濫については、行政が河川の氾濫防止工事を行っていれば、安心できる土地といえます。
水害を受けた履歴は、住みたい地域の行政庁の「危機管理部門」に問い合わせをすると教えてくれます。
土地を購入するときに、平坦な土地や河川沿いの場合は、一度行政に問い合わせをしてみましょう。
確定測量がされていない土地は隣地トラブルのもと
まず最初に確定測量とは何かを知っておく必要があります。
土地の測量の方法は２種類あります。
| 確定測量 | 現況測量 |
|---|---|
| 隣り合わせの土地の人と法律上の土地の境を決める | 土地の境にあるフェンスなどの構造物を境界と仮定し面積を決める |
| 隣の敷地の人の立会いをして、境界を決める | 立会いはしない |
| 境界が決まれば、測量結果は法務局に登記されるため、法律上境界を主張できる | お互いに立会いをしていないため、境界の主張ができない。 |
確定測量が行われていない土地を買っては行けない理由は、土地の境界トラブルの可能性があるから。
現況測量は、極端に言うと売主が勝手に決めた境界。
隣の敷地の人と、決めた境界ではありません。
気にいた土地が確定測量がされていない場合は、売主さんに境界確定のお願いをしましょう。
確定測量を依頼しても、引き受けれもらえない理由があるとすると、費用の問題か、境界トラブルを抱えてるかのどちらかです。
※確定測量の費用は、ざっくり50坪で50万程度を目安にしてください。
せっかく土地を買った土地で、境界トラブルにならないためにも、確定測量がされていない土地は避けるべきです。
購入したい土地の隣の家が「空き家」
近年、放置された空き家が問題になっているニュースを目にした人は少なくはないはずです。
家は住んでいないと劣化が進みます。
風水害で、屋根が飛んだり、不審火、動物の住みかになったりとトラブルが後を絶ちません。
空き家の一番、やっかいなのは所有者と連絡が取れない可能性が高いということ。
家の所有者と連絡を取りたくても、連絡先が分からなくて泣き寝入りになってしまうことが全国的に問題となっています。
行政も空き家問題には積極的に取り組んでいますが、なかなか有効な対策が取れない状況です。
購入前には周辺の状況を見て購入を検討しましょう。
盛土をした「新しい造成地」は安くても買ってはいけない
盛土で造成された土地は、例外なく地盤が弱いです。
地盤が弱いと、建物を建てるときに杭工事が必要になります。
この杭が高額で、長さと本数にもよりますが、35坪程度家で杭工事を施工すると追加で100万～200万程度の費用が上乗せされます。
新しい造成地であれば、造成したときの図面が残っているはずです。
造成地を購入する場合は、不動産屋に、その場所が盛土か確認しましょう。
もともと畑だった土地はお金がかかる
畑だった土地を買ってはいけない理由は、土が家を建てるのに適していないからです。
畑の土は、耕作土といって野菜などを育てるための土になっていて、家を建てるには柔らかく、地盤が悪い土地。
畑の土地に家を建てるときは、表面の耕作土は一度撤去して、家を建てるのに適した土に入れ替えます。
耕作土の下の地盤が悪ければさらに、杭工事、もしくは地盤改良が必要になり、建築費がさらに上乗せされます。
家ブロ.com の豆知識
地盤改良とは：地盤が悪い土地に家を建てるときに使う工法。
地盤が悪い層を硬い地盤になるようにセメント系の固化材を混ぜることで土を硬くして家を建てるための地盤をつくること。
敷地の一部が共有名義の土地
敷地の一部が共有名義の土地を買ってはいけない理由は、他人と財産を共有することになるからです。
土地は、いずれ相続や売買の可能性があります。
その際に、共有名義の場合、全員の承諾がないと所有権を変えることができません。
関係が良好であればいいのですが、一人でも協力しない人が出てくると、トラブルに発展します。
基本的に、不動産屋が介入しない部分になるので、トラブルに発展するとかなり厄介です。
土地の購入の注意点！住宅メーカーを決めてから土地を買おう
土地を購入する前に住宅メーカーを決めなければいけない理由は、住宅ローンを組むときに「工事請負契約書」が必要になるからです。
土地を先行して決めてしまったがために、住宅メーカーを急いできめなきゃならなくなった！なんて後悔する人が多いです。
土地は１点ものなので、気に入った場所ならすぐに押さえたい気持ちはわかります。
いつでも土地が決められるように、住宅メーカー選びは早めにスタートしておく必要があります。
新築を建てるのに買ってはいけない土地のまとめ
買ってはいけない８つの土地を紹介しました。
- 敷地に擁壁が必要な土地は買ってはいけい【擁壁は負債】
- ボックスカルバートがある敷地は危険
- 過去に水害を受けたことがある土地は買ってはいけない
- 確定測量がされていない土地は隣地トラブルのもと
- 購入したい土地の隣の家が「空き家」
- 盛土をした新規造成地は安くても買ってはいけない
- もともと畑だった土地はお金がかかる
- 敷地の一部が共有名義の土地
土地は次の世代にも残すことになります。
その土地が負債になることが無いように選ぶのがポイントです。
建物は古くなったら立て直すことができますが、土地はそうもいきません。
土地の値段は地域の相場が決まっています。
相場より安い土地には、必ず理由があります。
異様に安い土地を見つけても、この記事で書いてある内容に当てはまらないか冷静に判断してください。
